如何才能买到一块好地?这位业内人士说出了实情!
REINZ (新西兰房地产研究所)6月报告显示新西兰房价中位数同比去年上涨了28%,有5个地区的中位数创下了历史新高。
REINZ的CEO表示:“房价上涨继续超出预期。这表明市场拒绝降温,市场将在未来几个月保持强劲。”
房市持续火热了一年半有余,也让许多“小白”跃跃欲试,想要入行。不过,摆在他们面前的第一道“难关”,便是地块购置。
作为建筑业的“老手”,三目建筑工程有限公司(3EYES Homes Ltd)创始人、Director李爽对于这一点,有很多心得。
本期《三目看地产》,李爽将和大家分享地块购置中的“内幕”和“实情”。
买地要留心:
分清生地和熟地
李爽说,一般来说,地块分成生地、熟地两种。
所谓熟地,代表大地分割以后,大家拿到手的、大开发商已经分割好的地,所有设备、Title都是已经到位的,属于成型的地块,一般情况下不会有什么太多的问题,这对于刚刚进入建筑圈的开发商是一个最好的选择。
大家觉得生地开发会有很多潜在的威胁或者风险,但其实熟地一样会有同样的问题。问题只是说,后者发生风险的几率比较小一些。比如,Design panel的问题依然需要大家多留个心眼。
生地方面,问题就比较多了,也是开发商最难掌控的一个开发项目。
李爽说,生地的风险比较大,但也间接说明其利润空间比较大,大家是处于公平、对等的环境下进行竞争的。
生地涉及的专业知识比较多,复杂程度比较高,所以需要请到业内专业的、权威的、有经验的Consultant、Planner和Engineer进行帮助,最终更好地分割生地。
“我建议大家已经在前期铺垫的过程当中,就要考虑到一些细节,找到一些专业人士帮助你去完成分割的项目。”
连结资源:
一条龙服务开发全过程
三目便是一家能够提供上述繁杂服务的公司:
“我们会出具分析报告,评估地块性质和条件,帮助进行后续的分割、开发操作,联络到相应的资源和人脉,并最终给出提案、报价。”
所有的人我们都可以帮你去Set up,找到这些人,对整个项目进行设计和安排,在RC、BC结束后,我们还会协助很关键的一步,也就是EPA(Engineering Plan Approval),对公共管道、公共服务等流程进行统筹。
李爽介绍,整个过程大概可以在6到8个月左右的时间内完成,此后便进入到施工环节。
当然,新手入行,中途出岔子,可谓是常有的事情。
“不少人会中间找到我们,这样的事情常常发生。”李爽说,每年的项目,至少有10%左右的客户是中途遇到困难,找三目来解决的,“这说明新手会遇到很多坑,解决起来也比较棘手”。
举例而言,三目此前便处理过开发过程中,遇到地役权(Easement)问题的地块,开发商陷入了规划不能实现,分割地块目标不能达成的窘境。
“在这个过程中我们帮助进行了调整,完成了客户的意愿,结果是好的,也让土地的效益最大化了。”
合理推进:
开发过程要避免“踩坑”
李爽表示,生地转为熟地的过程,重点还是在有序安排,从前期的可行性分析,到地块隐患和潜在问题,再到开发建议和规划,整个节奏都要合理推进。
其中涉及到的许多细节,包括阳光角、区位属性等等,都要系统探讨。
李爽“私心”推荐的,是“拐角地”。
之所以推荐这种地块,是因为其设计起来更简单一些。
当然,购入了熟地后,也并不意味着万事大吉。
李爽直言,有一些特殊的区域,会存在绿色环保的要求,也就是不同的Green star评级。这些要求所带来的问题,是相应的成本增加,甚至可能达到5%~15%的大幅增长。
如果遇到这种情况,就需要考虑投资回报率是否能达到预期的问题。此外,开发商想要开发的地块,也可能遇到地质本身的问题。
“我们遇到过开发项目发现地表上有污染土,这就可能是功课没有做好,或者出现了一些违背意愿的事情。”李爽说。
“不过,这种情况很少发生,但也有机会发生,所以我希望大家也要有一个意识,并不是所有的熟地就是没有问题的,也要考虑很多的因素。”